最近，塘沽湾的房地产市场时起时落，从未远离滨海购房者的话题核心。
塘沽湾作为滨海新区较早打造的湾区形态，占据滨城的地理中心。
总规模21.13平方公里，东临自贸区、中心商务区、与塘沽老城区隔海河相望，北倚12公里海河岸线，南侧紧邻天津大道黄金大动脉。
这得天独厚的湾区形态，赋予了塘沽湾夯实的发展底色，也成为当年被无数购房者寄予厚望的城市板块。
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自2011年中建与滨海区人民政府签署《天津市滨海新区塘沽农村城市南部新城综合开发项目框架协议书》开始，塘沽湾的发展已走了将近10年。
那么，这10年发展到底如何？来看组数据便知。
2011-2012年，片区处于规划阶段，各个房企处于观望阶段，楼市无动静。
2013-2015年，中建自行布局中，楼市开始启动。
2016年，塘沽湾板块内的地价犹如脱缰的野马，一年之间楼面价从2439元/㎡飙升至5000元/㎡。
2017-2018年更为火爆，楼面价最高达到7243元/㎡，一年之间成为了市场上的“香饽饽”，吸引众多房企抢驻。
2019-2020年，塘沽湾板块土地市场急转直下，底价成交、延期停牌成常态化，楼面价也回归至5000+/㎡的水平。
2021年第一批次土地供应，塘沽湾上架的2宗地，楼面价也仅在4700元/㎡左右。
当年一个高调出场前途无量的“明星板块”，如今为何会落得如此田地呢？
深究其因，可得两点。
第一，新房去化惨淡！整体市场长期处于供大于求！
第二，规划兑现太慢！板块基建和配套资源进展慢！
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塘沽湾，从大热到被冷落，在土地市场赤裸裸反映出来。
土地市场热度的“褪去”，直观也反映到了新房市场。
以往月均去化200余套的塘沽湾，现如今直接跳水下沉至100余套。
种种迹象表明，塘沽湾板块目前已经进入一个供大于求的时代。
目前，塘沽湾汇聚了中建、禹洲、华远、景瑞、滨悦、华发、宝德、天地源……粗粗算来也足有八九家房企，近十余个楼盘。
虽说，这些楼盘对比滨海其他板块新房，在价格上具有绝对优势。
但从销售数据表现来看，并没有达到预期。
目前，塘沽湾共11盘在售，6月总计成交128套房源，整体成交均价在12648元/平米，各项目去化率不甚理想。
除中建城、中建璟秀、华发景瑞悦天地、景瑞华发悦玺台销售情况相对来说较好外，其余项目销售成绩惨不忍睹。
这样的楼盘销量确实不是很可观。而今年下半年，塘沽湾片区还要迎来几个盘的交付大考。
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除此之外，塘沽湾还有一个被诟病最多的问题——规划兑现。
开发之初，塘沽湾的规划理念是非常先进的，区域配套也是相当完善。
学校、公园、商业中心、医疗资源等等，该有的配套设施可谓是一样不少。很多人还把塘沽湾称为“小生态城”。
规划如此美好，但是实际落位情况如何呢？
交通：
路通百业兴。
可以说，交通路网强不强大决定着一个板块未来人居的聚集程度，甚至繁荣程度。这其中，新板块对于交通路网的依赖则更为明显。
当前进入塘沽湾区域的最主要交通线路只有“天津大道”。而西中环跨河大桥修修停停，当前还没有明确的时间节点。
再来看看轨道交通方面，根据最近滨城轨道线网规划方案图来看，在未来，地铁z1、B7线在塘沽湾均设有站点。
但是这些也都停留在规划上，也无具体时间表，开通更是遥遥无期。
令人欣喜的是，当前公交112路、131路、627路已经通到塘沽湾，区域内的海河南路，国源路，国兴路等路网也基本建成通车。
商业：
当初，在区域内规划有多个景观公园，还设置了完备的区域配套，包括20万平方米的商业中心、海河文化主题商业街、银龄康养社区、户外体育中心、社区医疗服务中心等等。
现阶段，除社区文化活动中心、社区服务中心和部分景观公园已经正式运营。
其他大部分配套还都仅仅是停留在规划上，当前也都没有明确的时间表。
教育：
相比于上述两个配套资源上，教育应该算是当前塘沽湾能够最快兑现的资源。
塘沽一中实景图
天师欧顿幼儿园实景图
塘沽湾区域唯一的一所九年一贯制学校塘沽一中将在9月迎来第一批学生。
幼儿园则是引入东沽幼儿园，目前学校主体已经完工，据悉该幼儿园也即将进入招生阶段。
这种实打实能看见的东西，最起码对于周边即将交付的业主来说无疑是重大利好消息。
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现阶段，塘沽湾大部分的配套还在规划中，或在兑现中，有的需要的周期在2年左右，有的还需要更久。
眼下，面对诸多诟病痛点，虽说塘沽湾已经努力在补短板了，但速度还远跟不上购房者的心理预期，往后还需尽可能加快速度填配套，加大力度引入优质资源，吸纳人口以改善目前现状。
那么，塘沽湾的房子到底值不值得购买？
我们拿发展进度相似，与塘沽湾只隔一条海河的胡家园板块来对比。
胡家园板块目前生活配套逐渐成熟，远洋未来汇等大型商业卖场可满足板块内居民生活需求，还拥有多条公交线路和地铁9号线。
但目前片区发展较为缓慢，还迁房、限价房项目较多。
教育资源也比较匮乏，重点院校都集中在远洋城内，且招生仅针对于远洋城业主。
而且，板块内地铁除9号线外，暂无其他地铁线路规划。
综合来看，如果是想买房自住，不管是刚需还是改善，建议考虑塘沽湾板块。
毕竟紧挨中心商务区，城市界面更新，有大规划作背书，且塘沽湾与响螺湾之间的区域也有“都更”打算。
另外，现在的塘沽湾已明确“新定位”，把促进产业发展作为首要任务，这也意味着，塘沽湾要向产城融合发力了。
如果发展够快，未来的塘沽湾还是前途无量的。
如果你是想买房投资，想短期回本的还是看看其他成熟板块吧，毕竟这两个板块发展速度都较为缓慢。
而且，塘沽湾未来的房价趋势如何，最起码要等5年以上才能见分晓，中途还会随着天津经济发展产生变数。
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其实，从地理位置和建设之初的规划来看，塘沽湾不乏吸引购房者的闪光点。
唯独输在一个“慢”字上，兑现太慢，客户等不了，市场等不了。
但如果拼尽全力加快板块规划及配套的兑现速度，应该还有机会。
否则，塘沽湾未来将泯然众人矣。
