炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
原标题：新城控股2021年盈利“大变脸”，“背锅侠”存货跌价48.5亿！
3月30日晚间，新城控股发布2021年财报，从各项数据上，让外界颇为吃惊。
2021年，新城控股取得营业收入 1682.32 亿元，同比增长15.64%，归母净利125.98亿元，同比减少17.42%；扣非后归母净利102.45亿元，同比减少21.53%。
从这一组关键数据看，再看去年新城控股营收增幅近70%，净利增幅23.5%，如今不仅严重陷入“低增收且不增利”，而且公司净利还罕见遭遇大幅度下滑。
地产密探查阅大量资料，从新城控股2021年收入到成本各种明细，最终发现造成这一不利局面的直接推手就是“存货跌价”，从其合并利润表中即能看出些许端倪。
去年，新城控股信用减值损失4.65亿元，比上一年增加约3.2亿元，主要为其他应收款坏账损失，但占更大的大头则是资产减值，去年损失约48.37亿元，比上一年猛增加了32.4亿元。其中，新城控股去年的巨额资产减值，主要来自存货跌价。
再往里继续看，这48.5亿元存货跌价构成中，主要是什么？开发成本及开发产品。
巨额存货跌价的背后，是去年下半年全国房地产销售市场急转直下，显著遇冷，在这一大背景下，新城控股的项目投资布局出了问题。
比如，2020年及之前多个年份，新城控股新增土储体量在三四线城市占比较高，其中2020年三四线城市新增土储2383.7万平方米，占公司新增总土储的57.6%。
去年，新城控股取得合同销售金额2337．75亿元，相比2020年销售金额2510亿元且超额完成目标，不仅出现滑坡，距离2600亿元全年目标也有较大的差距。
2021年，新城控股共计新增土储77幅、总建面2157.66万平方米，比上一年新增土储总建面4139万㎡已几乎减半，说明拿地颇为谨慎。在去年再融资收紧及房地产行业销售“大降温”的背景下，这也符合民营房企趋于偏保守的趋势。
截至去年底，新城控股在全国拥有土储1.38 亿平方米，相比2020年末总土储1.43亿平方米则略有下降，仍称可满足未来 2-3 年的开发运营所需。
2021年，新城控股新获取32座吾悦广场，新增开业及委托管理在营项目30座（含4座在营委托管理项目）。截至去年底，在全国布局了188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量130座，开业面积1248.38万平方米，平均出租率97.63%。
看年内到期债券，据新城控股披露，在银行间市场发的“17新城控股MTN002”将在今年4月中旬到期规模9.91亿元，“17新城控股PPN001 ”将在今年5月中旬到期1.3亿元，“17新城控股MTN003”将在今年7月中旬到期2.3亿元。
在交易所发行的公司债部分，今年内到期的将是“18新控05”，10月底到期，规模21.6亿元，年利率5.9%。
去年，新城控股取得经营净现金流约219.8亿元，比2020年3.81亿元暴增了愈56倍，但相比2019年435.8亿元，仍只是其一半的经营现金净流入。
反映到资产负债表上，新城控股截至2021年底账上货币资金552.26亿元，比2020年底624.23亿元减少了约72亿元，其中受限资金90.17亿元，比2020年底增加约46.4亿元。
截至去年底，新城控股账上短期借款5.58亿元，比上一年底增加约1.1亿元，一年内到期有息负债293.46亿元，比上一年底增加了91亿元。
此外，新城控股手上应付票据中的商业承兑汇票60.5亿元，而应付款主要是工程款532.46亿元，而其他应付款余额476亿元。
截至去年底，新城控股总权益971.23亿元，其中归母权益593.09亿元，少数股东权益378.14亿元，但从利润表看，公司总净利137.59亿元，归母净利125.98亿元，但少数股东只有11.6亿元。
这被外界常质疑其可能隐藏“明股实债”，新城控股到底有多少表外负债，有待其官方披露。
