猫头鹰周报（MalltoWin Weekly)
负重前行，却能在动荡之中乘风破浪，勇往直前，这或许就是2020年内地商业地产企业的真实写照。
2021-04-29
2020年的首期“年报季”基本进入尾声。
这一年，企业不仅要面临突如其来的疫情冲击，还要保证“三道红线”政策下的尽可能“不踩线”。
据不完全统计，全年全国大于2万平方米的购物中心开业数量不足300座，同比下降近四成。但新开项目规模骤缩之下，头部商业地产企业在持有商业板块基本保持了业绩稳定甚至逆势而上，这无疑是非常难得的。
这从此次列举的若干知名商业地产企业在投资物业板块的“成绩单”中也可窥得一二。
正如郁亮在万科业绩会上表示：
管理红利时代不能挣大钱、挣快钱了，但仍然可以挣慢钱、长钱和老实钱。
控负债、保质量、提效率……这不只是去年，也将是未来一段时间内各大企业的聚焦核心。
与此同时，如果说百亿是顶级梯队的标志性指标，那扩规模仍继续会是投资性房地产或商用不动产领域未来几年的主旋律。
今天，我们先对部分已发布年报的内资商业地产企业进行盘点，外资和港资将另辟新篇。（未能及时收录的重点企业，待后期一并整理）
1
万达商业管理集团
投资物业租赁及管理营业收入 359.03亿元
2020年度，公司主营业务收入389.07亿元，同比下降50.3%，毛利率70.4%，归母净利润135.22亿元，经营活动产生的现金流净额13.06亿元。
其中，投资物业租赁及管理营业收入359.03亿元，同比增长2.15%。毛利率74.38%，同比减少2.45%。酒店运营收入10.66亿元，同比减少27.4%，毛利率32.95%，同比减少23.19%。
2020年，公司投资型房地产的账面价值为4401.73亿元，占公司总资产比例78.27%，营业利润182.97亿元。
疫情期间，为了支持中小商户抗击疫情，万达集团率先推出减免租金政策，全国万达广场减免租金43.3亿元。为了提振消费信心、推动市场回暖，在疫情期间发放4亿消费券。
2020年，全国万达广场出租率达99.4%，租金收缴率达到99.9%。扣除减免43.3亿元租金的影响，2020年万达广场租金按年增长8.1%。
2020年万达全年新开业45座万达广场、74家万达影城、14间万达酒店，累计为社会创造服务业就业超过15.4万人，其中大学生超7.8万人，约占全国城镇新增就业的1.3%，连续多年新增就业超过全国当年新增就业总量的1%。
展望：
近3年来万达集团基本保持着每年新开业50座万达广场。预计2021年全国预计将有63座万达广场开业。按照每座万达广场10万平方米的可租面积计算，万达商业管理物业面积每年增幅稳定在500万平方米左右。
据测算，2021年全国万达广场客流预计将超过60亿人次，2025年万达广场客流将突破100亿人次，主流消费客群年龄15~35岁。
2
华润置地有限公司
投资物业（含酒店）租金收入 127.9 亿元
2020年度，华润置地全年综合营业额为人民币 1,795.9 亿元，按年增长 21.2%。其中：
开发物业营业额为人民币 1,571.4 亿元，按年增长 23.5%；
投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币 127.9 亿元，按年增长 4.5%。
利润率方面，公司综合毛利率30.9%，其中投资物业(含酒店)毛利率66.4%，购物中心毛利率71.9%。
2020年，集团以总地价人民币1,379.5亿元（权益地价人民币987.3亿元）增持了69宗优质土地储备，集团新增土储计容面积 1,492.1 万平方米，总土地储备达 6,808.7 万平方米。
经营性不动产业务：
购物中心：
年内，集团购物中心评估后资产账面总值为人民币 1,360 亿元，占集团资产总值 15.7%。年内，购物中心营业额人民币 100.9 亿元，较去年增长 7.9%（剔除期内免租影响，同比实际增长16.2%），出租率 94.7%，同比下降0.2个百分点。
写字楼：
年内，集团写字楼评估后资产账面总值为人民币 379.1 亿元，占集团资产总值 4.4%。年内，写字楼营业额人民币 16 亿元，较去年增长 15.5%（剔除期内免租影响，同比实际增长16.7%），写字楼出租率 81.8%，同比上升8.9个百分点。
酒店：
集团已开业酒店 13 家，资产账面原值为人民币 95.9 亿元。年内，受新冠疫情影响，酒店营业额人民币 10.9 亿元，同比下降 27%；酒店平均入住率 48%，同比下降22个百分点。
2020年新开业主要投资物业
投资物业总楼楼面积方面：
集团在营投资物业总楼面面积共计 1,198 万平方米，在建及拟建投资物业总楼面面积共计 988 万平方米，具体构成如下：
在营投资物业以及在建/拟建投资物业状况
轻资产管理业务方面：
华润置地集团分拆商业运营和物业管理业务，成立「华润万象生活」，并成功在香港联合交易所主板挂牌上市。
集团物业管理业务覆盖全国69个城市，所管理的住宅及商业物业面积达1.19亿平方米。年内，华润万象生活实现营业额人民币67.8亿元，其中：
住宅物业管理服务营业额人民币38.8亿元。
商业运营及物业管理服务营业额人民币29.0亿元。
展望：
以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块，未来两至三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。
3
龙湖集团控股有限公司
租金收入 75.76 亿元（不含税）
2020年度，龙湖集团营业额同比增长22.2%至人民币1,845.5亿元，其中：
物业投资业务不含税租金收入同比增长30.9%至人民币75.8亿元；
合同销售额同比增长11.6%至人民币2,706.1亿元。
龙湖集团继续布局一二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城，全年新获取121幅地块（总建面2,567万方），新拓8城。
受疫情影响，集团商业全年销售额同店同比下降7%，全年日均客流同店同比下降20%。龙湖集团于1月25日至3月31日期间，对旗下商场的所有商户施行租金费用减半。
物业投资方面：
目前龙湖集团的投资物业主要为商场，分为三大产品系列：
一站体验式购物中心天街系列
小区购物中心星悦荟系列
中高端家居生活购物中心家悦荟系列
报告期间内，该集团物业投资业务不含税租金收入为人民币75.8亿元，较去年同期增长30.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%（注：不含北京长安天街等）、23.9% 和0.9%。
商业租赁方面：
年内，该集团商业租金提升23%至 58 亿人民币。已开业商场建筑面积为 481 万平方米（含车位总建筑面积为615万平方米），整体出租率为96.9%。
住宅租赁方面：
该集团的租赁住宅品牌「冠寓」，全年实现租金收入18亿人民币。冠寓已开业9.0万间，规模行业领先，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为 93.3%
全年10座新商场开业，年底出租恢复至97%，全年49座运营商场租金整体增长23%。
龙湖已开业购物中心2020年度业绩一览
待开业项目名称及预计开业时间
展望：
2021年，龙湖集团在售主力项目将达到271个，其中 65个为全新项目，167个项目将推出新一期新业态产品。根据不同区域不同客户的需求降准规划产品和业态配置。
竣工状态，2020年竣工的物业建筑面积约2000万平方米。计划于2021年竣工的物业面积将达到2700万平方米左右，其中大部分将集中于下半年竣工。
4
万科企业股份有限公司
商业(含非并表项目)业务营业收入 63.22 亿元
报告期内，万科集团实现营业收入 4,191.1 亿元，同比增长 13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润 415.2亿元，同比增长 6.8%；每股基本盈利 3.62元，同比增长 4.5%。
分业务类型看，万科集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,004.5 亿元， 占比 95.5%；来自物业服务的营业收入为 154.3 亿元，占比 3.7%。
万科集团主营业务经营收支情况
租赁住宅：
2020年底，该集团运营管理长租公寓 18.44 万间，累计开业 14.24 万间。年内，在深 圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等 9 个重点城市新开业 3.3 万间长租公寓。
报告期间按内，该集团长租公寓营业收入 25.40 亿元，同比增长 72.33%。 截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过 95%。
商业开发与运营：
报告期内，商业(含非并表项目)业务营业收入 63.22 亿元，同比增长 4.33%。印力管理的商业项目营业收入42.22 亿元，同比下降 1.62%。集团（含印力集团）累计开业的商业面积 989.8 万平方米。规划中和在建商业建筑面积为 435.4 万平方米。（含印力集团）新开业商业面积 128.9万平方米，包含 3 个购物中心和 20 个社区商业。
截至报告期末，该集团已开业项目整体出租率 87.4%，其中稳定发展期（开业 3 年以上）的商业项目出租率 92.0%。
上海南翔印象城 MEGA以34万平方米成为目前上海单体量最大的纯商业购物中心，开业4个月，总客流超过800万人次、 销售额超过 12 亿元。
运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）
（含印力集团）
展望：
万科集团将开发经营并重，从全品类、全周期的角度出发，巩固综合住区开发和服务能力，提升项目各业态的协同，实现项目全周期价值最大化。并且，落实AI审图全覆盖、账户现金收支管理全覆盖。
预计2021年，现有项目预计新开工面积 3,148.4万平方米；预计项目竣工面积 3,587.5万平方米。
5
新城控股集团股份有限公司
含税租金收入 56.7亿元
报告期间内，新城控股集团实现营业收入 1,454.75 亿元，同比增长69.46%；实现归属于上市公司股东净利润 152.56 亿元，同比增长20.56%。
土地储备方面：
全年共计新增商业综合体项目新增土地储备总建筑面积为 2,478.92 万平方米。
各线城市全面布局，一二线和三四线同步发展，挖掘并获取城市功能升级和消费升级的红利。截至报告期末，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到 156 座，进驻全国 118 个城市，初步完成全国化布局，填补区域乃至城市大型商业综合体的空白。
2020 年开业的苏州高铁吾悦广场、温州龙湾吾悦广场作为吾悦 A 类标杆旗舰，设计和产品品质均达到全新的高度。报告期内，新开业吾悦广场 38 座（含5座托管在营项目）。
吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入 56.70 亿元（包含：自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）。
截至报告期末，吾悦广场开业面积超 940 万平方米，平均出租率达 99.54%；客流总量达 6.55 亿人次，同比增长 13%；销售总额达 319 亿元，同比增长 20%；会员人数达 983 万，较 2019 年末增长 73%。
2020年出租状况——2020年之前开业
2020年出租状况——近一年开业
来源：猫头鹰研究所根据企业2020年度业绩报告整理
展望：
新城控股集团计划进一步关注存量市场，寻找以 tod 项目、康养项目等为代表的潜在新业务的布局机会。2021 年实现合同销售金额 2,600 亿元，商业总收入 85 亿元，新开业吾悦广场 30 座。
2021 年，计划新开工项目 120 个，新开工建筑面积2,182.53 万平方米，其中：
住宅项目 1,298.38 万平方米，
商业综合体项目 884.14 万平方米。
公司计划竣工项目 253 个，预计竣工总建筑面积 4,309.86 万平方米，其中，住宅项目 2,752.45 万平方米，商业综合体项目 1,557.41 万平方米。
6
中国海外发展有限公司
物业投资租金收入 40.5 亿元
2020年内，中国海外发展集团收入为人民币 1,857.9 亿元，同比上升 13.5%。经营溢利为人民币 652.3 亿元，同比上升 4.6%。毛利率为 30.05%，净利润率为 23.6%。
物业投资方面：
报告期间内，该集团投资物业租金收入为人民币 40.5 亿元，同比上升 8.1%, 其中：
写字楼租金收入为人民币 31.7 亿元，同比上升 9.5%；
购物中心租金收入为人民币8.7 亿元，同比上升 3.1%。
投资物业公允价值变动为人民币 91.9 亿元，同比下降 8.1%，税后股东应占净收益为人民币 58.7 亿元，同比下降 19.9%。
其他业务：
年内，该集团其他业务收入为人民币 9.5 亿元，同比上升 33.0% ，其中酒店和其他商业物业的收入合共为人民币 3.5 亿元，同比下降 13.6%。
截止至2020年底收入与业绩状况
展望：
2020年，中国海外发展集团商业资产管理收入达人民币 44.0 亿元，2025年将实现人民币 120 亿元的收入目标。
中国海外发展集团继续将 90% 的资源聚焦于住宅开发主业，并将推进土地投资的「蓝海战略」。在一二线城市的大市场，结合集团的商业、文化场馆等投资开发的城市运营能力，继续拓展城市更新、旧城改造、地铁上盖等大型综合体项目。
7
上海陆家嘴金融贸易区开发
股份有限公司
租金收入 35.83 亿元
2020年，陆家嘴集团实现营业收入为 144.75 亿元，实现净利润为 40.12 亿元，较 2019年度增长 9.10%。其中：
房地产业务收入 119.60 亿元；
金融业务收入 25.14 亿元。
对受本次疫情影响且符合条件的中小微服务企业实施部分租金减免措施。年内疫情期间，陆家嘴集团对受本次疫情影响且符合条件的中小微服务企业实施部分租金减免措施，对 909 家租户共计减免金额 2.39 亿元。
物业租赁方面：
2021 年租金收入料恢复至疫情前水平。2020 年公司租金收入（现金流入）35.8 亿元，剔除租金减免（2.4 亿元）的影响后同比仅下滑3.2%。
办公物业：
主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2020 年度租赁收入 30.59 亿元， 比 2019 年减少 1.4 亿元，同比下降 4.4%。该集团持有长期在营甲级写字楼共 23 幢，总建筑面积 192 万平方米。其中：
上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率 80%，平均租金 8.83 元/平方米/天，同比上涨逾 1.96%。
天津甲级写字楼的出租率 76%，平均租金 3.45 元 /平方米/天。
长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 32 万平方米，出租率达到 82%，平均租金 6.27 元/平方米/天。
商业物业：
2020年度租赁收入为 3.10 亿元，比 2019 年减少1.33亿元，同比下 降 30%。截至 2020 年末，商业物业总建筑面积 46 万平方米。其中：
在营的陆家嘴 96 广场出租率： 80%；
陆家嘴 1885 出租率： 96%；
上海 L+MAll 出租率： 94%；
天津 L+MAll 出租率： 90%；
陆悦坊出租率： 74%。
酒店物业：
2020 年全年营业收入为 0.76 亿元，比 2019 年同期减少 46.1%。
东怡大酒店：配备 209 间房间，平均出租率为 49.83%；
陆家嘴明城酒店：配备 221 间房间，平均出租率 52.59%；
天津陆家嘴万怡酒店：配备 258 间房间，平均出租率为 51.49%。
住宅物业：
2020 年度租赁收入 1.28 亿元，比 2019 年减少 0.3 亿元，同比减少 19%。
养老物业：
公司长期持有在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有 120 个套间，总建筑面积 1.7 万平方米，2020 年度租赁收入 1011 万元。
2020年出租状况
来源：猫头鹰研究所根据企业2020年度业绩报告整理
展望：
2021年，陆家嘴集团将继续强化以楼招商，做强楼宇经济，锁定总部机构，做好产业聚集。
办公楼宇营销方面，将加快推进已入市项目陆家嘴滨江中心、前滩东方广场 I 期的租赁工作；推进“科学之门”A 塔的战略招商工作，为“金色中环”两个重要区域交付 后的运营夯实基础。
商业零售发展方面，进一步优化公司“地标性大型综合体购物中心”、“区域性中型商业体”、 “社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局，持续推进在营商业的品质提升。
住宅产品发展方面，销售住宅项目要持续关注设计方案深化，紧贴市场需求与热点；租赁住宅项目做好入市前的各项准备工作，确保后期项目的顺利入市。
预计2021年，房地产业务总流入 197.19 亿元，总流出 249.90 亿元。金融业务总流入 27.30 亿元，总流出 24.23 亿元。公司竣工及续建项目 19 个，总建筑面积 210 万平方米。
8
中国国际贸易中心股份有限公司
物业租赁及管理 27.62 亿元
营业收入 30.98 亿元
2020年度，中国国际贸易中心实现营业收入 30.98 亿元，比去年减少12.2%。
主营业务分产品状况
报告期内，该集团主要从事商务服务设施的经营和管理，包括写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。
写字楼、商城、公寓整体出租状况如下：
2020年度出租状况2020年主要投资性物业平均租金和出租率情况展望：
2021年，公司预计实现营业收入35.2亿元，利润总额11.7亿元。与2020年相比，营业收入增加，主要是预计来自于商城租金收入和酒店的营业收入较上年增加，以及国贸公寓重新投入运营后营业收入有所增加。
9
大悦城控股集团股份有限公司
购物中心租金收入 23.81 亿元
报告期内，公司实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；全年经营活动净现金流98.14亿元，同比增长149.29%。
购物中心方面：
疫情期间，公司积极履行央企社会责任，对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力。
疫情逐步控制后，公司及时把握商业复苏时机，联动13 个项目打造“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”等线下活动，提振线下销售，并在后期把握各节日时点，销售额在 11 月成功恢复至高位，同比提升 5.9%。2020 年多家主力店品牌、行业知名品牌的首店或旗舰店进驻大悦城，公司在商业领域持续保持领先地位。
鞍山大悦城和首个春风里项目北京大兴大悦春风里在 2020 年均已顺利开业，市场反响良好。大兴大悦春风里开业当天出租率 91%，开业率达 90%，开业当天引爆大兴商圈，客流突破 15 万人次。
报告期间内，投资物业及相关服务营业收入总额约为人民币44.38亿元，约较2019年下降13.8%。
根据旗下大悦城地产业绩披露，购物中心租金收入录得人民币23.81亿元，较2019年下降22.3%，剔除2019年处置上海长风大悦城与西安大悦城影响，大悦城租金收入较去年下降15.9%。
主要投资物业2020年业绩一览
展望：
大悦城集团将继续进行经营模式与业态升级，持续提升大悦城在商业地产领域的行业地位。
10
保利置业集团有限公司
物业投资及管理总收入 17.98亿元
2020年，保利置业集团有限公司的收入为312.81亿港元，较去年同期减少45.05亿港元或21.7%。
2020年去库存成绩显著，包括武汉保利广场、贵阳保利凤凰湾和济南保利海德公馆等多个项目的商场成功出售。合约销售面积约283.0万平方米。
土地储备方面：
2020年内共获取20个项目，并且首次进入杭州市和昆山市。年内新增土地储备总建筑面积约409.0万平方米。
集团持有权益土地储备在一线和二线城市的占比进一步提升至80%，位于长三角和大湾区的权益土储总建筑面积同比增长10%。
投资物业方面：
年内，该集团持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业及酒店，其中投资物业总建筑面积约72.0万平方米，资产值约107亿港元，物业投资及管理总收入约17.98亿元。
2020年，受疫情影响，集团旗下酒店业务受到较大冲击，办公楼和商场出租率则相对稳定，同比录得小幅下跌。
主要投资物业物业管理方面：
2020年，该集团物业管理公司实现收入共计8.89亿元人民币，同比增长9.8%。管理物业项目 232个，在管面积约3,682.6万平方米，较去年增长9.0%。
11
宝龙地产控股有限公司
租金收入 15.62 亿元
截至2020年底，宝龙地产集团实现收入约为人民币354.95亿元，同期上升约36.3%；净利润人民币88.2亿元，较去年同期上升46.5%；毛利率36.1%。
土地拓储方面：
该集团拥有优质土地储备总建筑面积约为3650万平方米，总可售货值4478亿元，预期可供集团三至五年的项目开发。
其中，长三角地区约占总土地储备的约70%。目前位处于一线、新一线、二线城市的土地储备已占本集团开发中及持作未来发展之土地储备的81.5%。
土地储备分布图
宝龙地产集团主要业务分成：物业开发、物业投资、商业运营及住宅物业管理和其他物业开发业务等。
物业投资及物业管理服务方面：
报告期间内，该集团持有用于投资的物业（包括已竣工物业及在建物业）其建筑面积（「建筑面积」）合共约5,642,485平方米，较2019年增加约11.2%。
年内，有6个新购物中心，运营管理的3个轻资产项目开业。
报告期间内，该集团录得投资物业的租金收入和提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入合共约为人民币32.36亿元，较2019年同期增加约15.0%。其中：
投资物业租金收入（经扣除集团内部交易抵销）约人民币15.62亿元，较2019年同期增加约10.0%。至2020年末，平均出租率回升到89.9%，较2019年有上升。
提供商业运营服务及住宅物业管理服务收入主要来自集团及其他第三方开发的项目。扣除集团内部交易抵销，净收入约为人民币16.74亿元，较2019年同期增加约20.2%。
其他相关收入：
其他物业开发相关业务收入主要包括酒店运营收入及提供咨询服务。年内，该集团录得的其他物业开发相关业务收入（经扣除集团内部交易抵销）约为人民币773百万元，较2019年同期增加约2.9%。
收入分布状况
展望：
宝龙地产集团，计划2021年合约销售目标至人民币1050亿元。于2021年内将继续洞察客户需求，打造多维标杆；升级「369」开发模式，提高去化率，加速现金回流。
商业运营管理继续升级，规模持续扩大。预计将在2021年内，有13个购物中心开业。提升商业招商能力，提升指挥商业，建设数字宝龙。
12
远洋集团
物业投资收入 4.94 亿元
2020年度，远洋集团营业额为人民币 565.11亿元，较去年同期增长11%。主要受惠于营业额的增加及有效的成本控制措施。
远洋集团2020年营业额成分构成
土地储备方面：
2020年全年集团及其合营企业的土地储备，上升 2%至约 3,804.3 万平方米。2020年全年，该集团购入 51幅土地及 2个成熟项目，总楼面面积及应占权益面积分别为 791.4万平方米及 396.9 万平方米。
投资物业方面：
于2020年，来自物业投资的营业额减少了27%至人民币 4.94 亿元，营业额减少主要由于受新冠肺炎疫情的影响。2020年，该集团及其合营企业和联营公司合共持有超过18个经营中投资物业，其中以写字楼为主。
投资物业详情2021年，公司将持续聚焦主营业务发展，抓关键能力提升，实现有质量的规模增长，同时挖掘非主营业务增长动能（养老、房地产金融、数据地产、物流地产等），加速成长。
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