撰文=燕十三
2017年1月1日，西安限购以来，商品房市场最明显的一个特征，就是高端公寓开始风靡楼市，而且价格越来越高。
为什么高端公寓风靡市场？因为住宅被限购，土地指标有限，因此，商业用地供销两旺，参照一下数据，2019年商服用地供应面积4165亩，成交面积3581亩，对比一下2016年数据（商服用地成交面积1248亩），成交量翻了2.8倍！
数据来源/前瞻顾问/2019年土地年报
可以说，住宅带着镣铐，公寓敞开怀抱，稍不留神，就是一个2万+。但如果只是以为2万+封顶，那一定是思维局限，西安高端公寓报价每平米超过5万+，相当于高级住宅的两倍价格。
究竟是什么样的产品能够获取市场如此大的关注，而且能够以四十年产权成为限购之下的“漏网之鱼”，如此特殊产品，竟然成为高端消费者的宠儿，而且逐渐呈现百花齐放的姿态。
备注一下：除了上述公寓产品之外，还有云水壹号、第五大道、尊贵立方、幕客天第、长安金茂府（四十年商业小高层）等一大批产品，因为篇幅有限，不再逐一赘述。
这里面究竟藏有什么样的故事？高端公寓批量诞生，可以说，是2019年西安高端市场最大的一个特征！
其实，在高端公寓大行其道的同时，市场也有另外一种声音，对于高端公寓的含金量提出了质疑。
为什么会有质疑，主要是高端公寓产权只有四十年，而且大部分高端公寓无法落户（可以落户的项目如：梧桐公寓、高新芳华等）。更为重要的一点是，过去公寓产品始终是住宅市场的补充产品，突然之间，价格力压住宅，大家对于高端公寓的认知还停留在追求性价比。
更何况碧桂园香湖湾1号、融创·西安壹号院、星河湾、长安金茂府、万科·翡翠国宾等高端项目，价格也不过2万+，凭什么高端公寓竟然打破N万+？比住宅价格要高，甚至于超过优质地段商铺！
但因为限购市场的影响，高端公寓的发展势头很明显超过了住宅产品，从高新到曲江再到浐灞，从三个方面来沟通：
其一，地段站位。2019年凡是诞生高端公寓的地段，都是城市政经文商核心，例如第址（科技路之上，香格里拉对面），曲江印（曲江管委会旁，康桥国际学校对面），兰基公寓（科技二路，陕药集团对面），梧桐公寓（高新六路，高新医院对面），即便是高端公寓走向浐灞，源创国际也在浐灞三角洲，对望艾美酒店，还有欧亚论坛永久会址。
其二，设计站位。2019年高端公寓
产品显著的一个点，就是邀请名家，还有奢侈装修。例如，曲江印邀请GAD王晓夏、c++D郑忠等，梧桐公寓采用意大利名师ANNA BARBARA、兰基公寓采用名师谢英凯、环球西安中心第址采用名家林国晖、任力之等，除此之外，还有数家不再逐一赘述。
其三，概念站位。2019年高端公寓极为突出的一点，就是概念站位极高，例如兰基公寓就是联手兰博基尼品牌，打造奢侈品公寓，还有梧桐公寓打造“好水•新氧•乐居”，还做了美国WELL金级健康公寓认证注册，曲江印更是要打造曲江上空玻璃水晶宫，问鼎西安高端公寓宝座，打造“印”系列。
如果住宅市场急需限购，主城区优质住宅用地殆尽，高端公寓产品或将继续变多。看似龙腾虎跃的一幕，其实，也给高端公寓市场“埋雷”，因为，并不是所有的地段都适合高端公寓。
目前，高新已经意识到了这一点，对于商办报建和单元划分有了较为明确的规定，以后报建新项目，提出了两个要求：1、不得擅自变更建筑功能，设计“类住宅”的方案；2、商务办公类建筑设计应该按照大开间设计的标准，最小分隔单元不宜小于300平方米。
具体内容请参照《一语成谶！高新商办限制“类住宅”，最小单元300平！》
有人一定会问高端公寓诞生，如同过江之鲫，算不算一种泡沫？
其实，这种楼市现象在十年前便有，深圳金中环公寓、大中华广场价格就达到5万/㎡，停车费一小时15块钱，在十五年之前，建外soho，报价都在1.8万/㎡，九十平米租金就在7000元/月。如今，这些项目仍然活跃在市场之上，就算是一种泡沫，也是铁打的泡沫。
但有一点必须要强调，没有一个好地段，绝对撑起不，例如金中环就在福田cbd双地铁口，建外SOHO就在北京国贸，西安也是如此，必须紧傍产业核心。
未来，如果被限购，只能选择高端公寓，那就必须选择一个好地段，没有好地段的高端公寓，不可能有未来！
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