昆明公寓的价格战已经打了一年多，如今却愈演愈烈。
近日，更有“大甩卖”的势头，价格低至3000多元每平米！
而昆明高端公寓，单价竟卖到30000+！
10倍以上的差价，这公寓市场着实让人看不懂。
不过，高价买不起，低价的能买吗？
普通公寓“内卷”
最低仅3000多元/㎡
过去这一年多的时间，被许多人称为昆明公寓的“内卷”之年，价格没有最低，只有更低。
先有“买公寓送家具家电”、“买公寓送学位”，后有“第二套半价”等等，房企为了公寓去库存，可谓不遗余力。
2020年，位于呈贡的实力蝶锦台官宣公寓售价低至4700元/㎡起，把呈贡公寓最低单价拉至5000元一下。
此后，蓝光天骄城推出工程抵款房，70年产权公寓，仅4825元/㎡被疯抢。
▲朋友圈截图
前段时间，呈贡商业IP七彩云南第壹城推出一批优惠房源，折后均价仅约为5000元/㎡，据网友反馈，“抢房”现场不可谓不火爆。
呈贡多数项目，公寓日常售价基本在7000元/㎡以上，单价降了2000元以上，可说是打骨折了。
日前，原价7000元/㎡左右的华侨城花都时区，也释放了优惠，售价5000元/㎡起。
▲朋友圈截图
更有甚者，呈贡云南广播电视台旁的融创孔雀镇，仅3900元/㎡起，最低总价18万。
显然，呈贡公寓价格又下了一个台阶！
而作为昆明未来城市新中心的巫家坝，公寓的日子也不好过，原来10000-12000元/㎡左右的价格也出现了“跳水”。
像“第二套半价”这样快消品似的优惠方式，就是从巫家坝开始的。
此前，房小星与巫家坝某项目工作人员交流过程中得知，该项目一个月，仅卖出去1套公寓，巫家坝终究也是扛不住了。
▲朋友圈截图
近日，就有消息称，巫家坝核心公寓售价仅5500元/㎡起，总价22万起。这降价幅度已超过呈贡。
豪宅公寓有恃无恐
起步价30000元/㎡
与小户型低价公寓截然不同的是，昆明少数几个高端公寓，最大户型超600㎡，最低价30000元/㎡。
分别是位于市中心的拢悦、俊发春之眼、恒隆广场君悦居。
拢悦位于东风东路与白塔路交叉口，由香格里拉国际饭店（昆明）有限公司旗下建安置业开发。
整个项目有2栋高层建筑，1栋作为开发商自持的香格里拉酒店，另1栋则是对外出售的拢悦公寓。
▲拢悦效果图
据悉，拢悦高21层，公寓户型建面约62-363㎡，仅224套房源，装标10000元/㎡，售价约30000-45000元/㎡。
另一个，俊发春之眼则是位于东风广场原址，老工人文化宫后面，占据昆明绝对中心，也是未来昆明城市新地标。
项目北塔是总高407米的综合体，南塔总高308米，设置的是大平层公馆。
据悉，俊发春之眼大平层、公寓、写字楼面积在313-1556㎡之间，南塔公馆精装交付，含卫浴、厨电等，选用劳芬、当代、弥勒世界顶级品牌。
▲俊发春之眼大平层公馆效果图
目前，该项目未正式对外公布价格，但从装修来看，装标不会低，售价也不会低。
此外，7月下旬，恒隆地产官网发布消息，将在昆明恒隆广场打造服务式寓所〝昆明君悦居〞。
▲昆明君悦居展示效果图|图源恒隆地产
“昆明君悦居”将设置在君悦酒店之上，占据楼高250米的酒店及寓所大楼的顶部，共254套房源，包括三个设有天际花园及私人泳池的顶层别墅。计划将于2022年底推出市场。
对比下来，俊发春之眼和恒隆君悦居都更加“高大上”，售价不见得会比拢悦低。
对比价格战打得焦头烂额的普通公寓，这3大豪宅公寓，房源不多、又占据昆明城市顶级资源，价格坚挺，可以说有恃无恐。
“商改住”被封堵
低价公寓能否入手？
从上文不难看出，昆明公寓价格十分极端，普通公寓3000多元/㎡起，高端公寓却是30000元/㎡起，起步价就相差了10倍之多。
当然，高端公寓的机会只给少部分人，而大多数人面对低价公寓，可以说早已“蠢蠢欲动”。
8月30日，昆明市自然资源和规划局发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》，遏制商办类项目改造为公寓进行使用。
▲公告截图
《意见》分别从土地出让、项目设计、销售、产权登记等方面，禁止将商办类产品功能改为居住。
消息一经发出，不少人问“昆明公寓价格会不会反弹？低价公寓能不能买”。
回答这个问题，首先还是要着眼于现在公寓的库存情况。
据昆明锐理数据，截止6月30日，昆明公寓存量达448.77万㎡，去化周期达55个月，去化任务十分艰巨。
▲昆明公寓库存情况|图源昆明锐理
从昆明各板块对比来看，上半年，官南板块公寓供应量最高，占比20%；高新板块成交量最高，占比20%；呈贡存量最高，占比27%；而中心板块售价最高。
这也是为何呈贡和巫家坝公寓频频打折的原因。
去化如此艰巨，短时间内，公寓价格不会大涨。
而买公寓，多数人士为了投资，那就要思考：出租，能否租出去？变现，能否卖出去。
首先，人流量是首要考虑的。就如呈贡，库存量高、人流不大，不太建议投资，特别是不在核心区的项目。
对于普通刚需，公寓首付比例高、贷款利息高、水电费高、换房不易出手......所以，也不建议买公寓。
